Le grandi società immobiliari russe hanno dovuto affrontare le sanzioni occidentali mentre rivedevano le strutture proprietarie per ridurre l’esposizione delle loro attività agli azionisti soggetti a rischi di sanzioni. L’esperienza di PIK, LSR e Samolet suggerisce che i cambiamenti societari non garantiscono la protezione dalle restrizioni. Per il settore, i tassi di interesse elevati, i mutui costosi e l’aumento dei costi di servizio del debito sono diventati pressioni più immediate.
La tempistica riflette un’evoluzione più ampia della politica europea in materia di sanzioni. L’UE ha iniziato a imporre misure restrittive nei confronti della Russia nel 2014 e le ha notevolmente ampliate dopo il febbraio 2022, estendendo la gamma di persone ed entità incluse negli elenchi e limitando l’accesso a finanziamenti, commercio, trasporti e tecnologia. L’inserimento di Samolet nell’elenco delle sanzioni nell’ottobre 2026 ha rappresentato un’ulteriore estensione dell’applicazione delle sanzioni a una nuova attività commerciale, ma non si è trattato di un divieto a livello settoriale nei confronti del settore edile russo: il Consiglio ha inserito lo sviluppatore e il suo amministratore delegato nell’elenco delle sanzioni dell’UE nei confronti della Corea del Nord, citando l’impiego da parte della società di lavoratori nordcoreani in progetti di costruzione a Vladivostok, che, secondo il Consiglio, ha violato le sanzioni delle Nazioni Unite. Il caso dimostra come un’azienda legata alla Russia possa essere esposta a causa di attività connesse a un regime sanzionatorio distinto.
Per gli investitori immobiliari, i finanziatori e i fornitori europei, questi casi sollevano una questione di due diligence più ampia: l’esposizione di una società non può sempre essere desunta dal solo registro degli azionisti. La proprietà, il controllo, la base giuridica di un’iscrizione e la condotta della società stessa possono essere tutti fattori rilevanti, mentre la continuità operativa in un mercato nazionale non garantisce necessariamente l’accesso a finanziamenti o transazioni transfrontalieri.
Essendo orientato quasi interamente verso gli acquirenti nazionali, il mercato immobiliare russo è stato a lungo considerato relativamente immune dagli effetti diretti delle sanzioni occidentali. A differenza delle società petrolifere e del gas, delle banche e degli esportatori industriali, i maggiori operatori del settore immobiliare non dipendono direttamente dall’accesso ai mercati europei o statunitensi. I loro beni principali si trovano in Russia, la costruzione è finanziata principalmente da banche russe e la maggior parte dei loro appartamenti viene acquistata da cittadini russi.
Tuttavia, le sanzioni hanno raggiunto anche il settore edile. Nel febbraio 2024, il gruppo PIK è stato sottoposto a restrizioni da parte degli Stati Uniti; l’Unione europea lo ha aggiunto al proprio elenco delle sanzioni nel dicembre dello stesso anno. Nell’ottobre 2026, le sanzioni dell’UE sono state estese anche al gruppo Samolet. Il fondatore di un altro importante promotore immobiliare, LSR, Andrey Molchanov, ha subito sanzioni personali.
La struttura proprietaria è quindi diventata più importante per gli sviluppatori. Se un azionista di maggioranza viene sanzionato, potrebbe sussistere il rischio che le restrizioni si estendano alle società di proprietà o controllate da tale persona.
I casi recenti dimostrano inoltre che i cambiamenti di proprietà non offrono una protezione completa. Le autorità di regolamentazione occidentali possono designare direttamente una persona giuridica, indipendentemente da chi possiede le sue azioni.
PIK: un cambio di proprietà non ha impedito le sanzioni
PIK è stato tra i primi grandi sviluppatori russi a subire restrizioni dirette da parte dell’Occidente. Nel febbraio 2024, il Dipartimento del Tesoro degli Stati Uniti ha inserito PIK-Specialised Developer PJSC e il suo fondatore, Sergey Gordeyev, nell’elenco dei soggetti designati speciali e delle persone bloccate (elenco SDN). Nel dicembre 2024, l’Unione europea ha imposto sanzioni direttamente alla società.
La struttura proprietaria dello sviluppatore aveva iniziato a cambiare prima dell’imposizione delle restrizioni. Nell’ottobre 2023, Gordeyev ha ridotto la sua quota in PIK dal 52,49% al 32,49%; successivamente, la sua partecipazione è ulteriormente diminuita. Ai sensi delle norme statunitensi sulle sanzioni, la cosiddetta regola del 50% considera generalmente un’entità come bloccata se le persone bloccate ne detengono, direttamente o indirettamente e complessivamente, almeno il 50%, anche se l’entità stessa non è menzionata nell’elenco delle sanzioni.
La riduzione della quota di un azionista sanzionato al di sotto della soglia può ridurre il rischio che le restrizioni si applichino automaticamente. Ciò non impedisce al Dipartimento del Tesoro statunitense di inserire separatamente la società nella lista delle sanzioni.
È quello che è successo a PIK. Nonostante i cambiamenti nella proprietà, la società stessa è stata sanzionata.
PIK ha dichiarato che le restrizioni non avrebbero influito sulla costruzione o sulla consegna degli appartamenti agli acquirenti, poiché la sua attività era concentrata in Russia e le sue soluzioni tecnologiche erano in gran parte sviluppate internamente.
Il caso PIK dimostra che la riduzione della quota di un azionista di maggioranza può ridurre la dipendenza di una società dallo status sanzionatorio di tale individuo, ma non può escludere restrizioni nei confronti dell’azienda stessa.
LSR: le sanzioni nei confronti di un proprietario non comportano automaticamente sanzioni nei confronti della società
LSR, con sede a San Pietroburgo, ha seguito un percorso diverso. Nel febbraio 2024, il suo fondatore, Andrey Molchanov, è stato sanzionato dal Canada. A marzo ha lasciato la carica di amministratore delegato e la sua quota nella società è scesa dal 55,1% al 45,3%.
Il fondatore non deteneva più una partecipazione di controllo. Ciò potrebbe essere rilevante per le controparti internazionali e le istituzioni finanziarie che valutano la potenziale esposizione alle sanzioni.
L’Unione europea ha imposto sanzioni personali a Molchanov nell’aprile 2026.
La posizione di LSR differisce da quella di PIK. Le sanzioni personali nei confronti di un proprietario o di un ex dirigente non equivalgono all’inserimento nell’elenco di sanzioni dell’intero gruppo. Qualora la persona giuridica non sia stata di per sé designata, sono rilevanti la proprietà, il grado di controllo effettivo e le norme vigenti nella giurisdizione pertinente.
Una partecipazione inferiore al 50% non elimina di per sé tutti i rischi: le norme europee tengono conto anche della possibilità di un controllo effettivo su una società.
L’esempio di LSR dimostra che la ristrutturazione societaria può essere rilevante per distinguere lo status sanzionatorio di un azionista principale dalle attività di un’impresa di costruzioni quotata in borsa. Tuttavia, non esistono prove pubbliche del fatto che tutte le modifiche alla proprietà di LSR siano state apportate esclusivamente per evitare le sanzioni.
Samolet: l’allontanamento degli azionisti non ha garantito la protezione
Cambiamenti simili si sono verificati all’interno del gruppo Samolet, che negli ultimi anni si è espanso a Mosca, nella regione di Mosca, a San Pietroburgo e nella regione di Leningrado. La sua struttura proprietaria è più complessa di quelle di PIK e LSR, con un numero significativo di entità partner.
Una di queste entità è Samolet Two Capitals LLC, una controllata costituita per sviluppare l’attività del gruppo a San Pietroburgo e nella regione di Leningrado. L’imprenditore Maksim Vorobyov, fratello del governatore della regione di Mosca, è stato storicamente associato a questa società ed è stato sottoposto a sanzioni statunitensi alla fine del 2022. Secondo gli operatori di mercato, nel 2024 ha lasciato Samolet Two Capitals nell’interesse della società.
L’esposizione di Samolet alle sanzioni si è concretizzata su una base diversa. Il 12 ottobre 2026, l’Unione europea ha inserito il gruppo e la sua amministratrice delegata, Anna Akinshina, nella sua lista di sanzioni. I motivi dichiarati riguardavano la presunta assunzione di lavoratori nordcoreani per progetti di costruzione a Vladivostok, che secondo il Consiglio dell’UE violava le restrizioni internazionali nei confronti della Corea del Nord.
Il caso dimostra che i cambiamenti nella proprietà e la minore dipendenza da determinati azionisti non possono escludere una decisione di sanzione basata sulle attività del promotore stesso.
Samolet ha dichiarato di continuare a operare normalmente. La società ha inoltre affermato che il settore edile russo utilizza quasi esclusivamente materiali e attrezzature nazionali, limitando l’effetto diretto delle sanzioni europee sui progetti residenziali.
Tuttavia, uno sviluppatore può continuare a costruire utilizzando risorse nazionali e finanziamenti locali, pur dovendo affrontare restrizioni che complicano i pagamenti, i rapporti con le controparti estere, gli investimenti o le transazioni societarie.
Quanto sono gravi le sanzioni per gli operatori immobiliari?
Le restrizioni occidentali possono creare gravi difficoltà a qualsiasi grande impresa. A seconda della giurisdizione, possono comportare il congelamento dei beni, il divieto di mettere a disposizione fondi o risorse economiche, limitazioni nei rapporti con società estere e restrizioni su determinate forme di finanziamento internazionale.
Tuttavia, il settore edile russo si distingue dagli esportatori di materie prime e dalle aziende fortemente dipendenti dalle tecnologie straniere. La maggior parte dei grandi costruttori opera in Russia, si affida alle banche nazionali per il finanziamento delle costruzioni e ottiene la maggior parte dei propri ricavi dagli acquirenti russi.
Le sanzioni, di per sé, non implicano che la costruzione debba fermarsi, che le vendite di appartamenti debbano cessare o che i progetti non possano essere completati. PIK ha continuato a operare sul mercato interno nonostante le sanzioni statunitensi e dell’UE, e Samolet ha dichiarato che avrebbe continuato a operare normalmente dopo le restrizioni dell’UE.
I rischi permangono. Le società sanzionate potrebbero dover affrontare ulteriori difficoltà per quanto riguarda i pagamenti internazionali, l’acquisto di alcune tecnologie, gli investitori stranieri e le transazioni societarie transfrontaliere.
Per gli sviluppatori concentrati principalmente sul mercato interno, l’effetto delle sanzioni potrebbe essere meno significativo rispetto alle variazioni delle condizioni di finanziamento e del potere d’acquisto degli acquirenti.
La principale pressione sul settore: i tassi di interesse elevati
L’elevato costo del credito è diventato un problema più serio per il mercato immobiliare russo. All’inizio di novembre 2026, il tasso di riferimento della Banca di Russia era del 14% annuo. Sebbene inferiori rispetto al picco raggiunto negli anni precedenti, le condizioni monetarie sono rimaste restrittive. Nella riunione del 23 ottobre, la banca centrale ha mantenuto il tasso invariato, citando i persistenti rischi di inflazione.
I tassi elevati influiscono sia sulla domanda di abitazioni sia sulle finanze degli sviluppatori. Per i potenziali acquirenti, ciò si traduce in mutui costosi ai tassi di mercato e in rate mensili elevate. Poiché l’accesso ad ampi programmi di mutui agevolati è limitato, ciò frena le vendite di nuove abitazioni.
Per gli sviluppatori, i tassi elevati aumentano i costi di servizio del debito, di finanziamento della costruzione e di acquisizione di nuovi terreni. Le società che si sono espanse rapidamente quando i finanziamenti erano più economici sono particolarmente esposte.
Nella prima metà del 2026, LSR e Samolet hanno registrato perdite nette considerevoli, mentre l’utile di PIK è crollato.
La pressione è sistemica. Anche gli sviluppatori che non sono soggetti a sanzioni occidentali dirette devono far fronte a costi di capitale più elevati, alla necessità di ridurre i programmi di investimento e a margini inferiori su alcuni progetti.
Si tratta di una tensione ben nota in tutti i mercati immobiliari: le sanzioni possono modificare chi può effettuare transazioni con una società, mentre i tassi di interesse influenzano l’accessibilità e la redditività di un progetto. Nel caso della Russia, i dati indicano un ciclo di finanziamento e domanda interno che può pesare sugli sviluppatori indipendentemente dal loro status in termini di sanzioni. Nel complesso, i casi suggeriscono che l’esposizione alle sanzioni e la resilienza aziendale debbano essere valutate separatamente. Un promotore immobiliare può rimanere attivo nel proprio mercato nazionale pur dovendo affrontare limiti significativi nelle operazioni internazionali e può comunque essere vulnerabile al costo del capitale, alla domanda di mutui e all’economia del progetto.
